從別人的故事發(fā)現(xiàn)：投資房產(chǎn)的秘密

最近，有兩個過去的同事先后聯(lián)系我，一個報喜，一個報憂。

報喜的姑娘北漂十多年，終于在32歲時，喬遷新居并喜得貴子；報憂的姑娘向我哭訴投資失利，夫妻失和，婆媳矛盾，婚姻瀕臨崩潰。

巧合的是，這兩個姑娘同年同歲，同為北漂，吊詭的是，這兩個姑娘在三年前境遇恰恰相反。

三年河?xùn)|，三年河西，細(xì)思其中經(jīng)過，讓人心生感慨，投資竟是直接關(guān)系到家庭幸福的大事。

先從報憂的姑娘說起吧。

2016年初，29歲的悠悠姑娘在某互聯(lián)網(wǎng)大廠工作，并認(rèn)識了在全球500強企業(yè)任銷售經(jīng)理的未婚夫，這位30出頭的青年才俊當(dāng)時已在東南五環(huán)附近買房，父母首付60萬，個人還貸，并不吃力。

那時，悠悠姑娘在我家附近租房住，我曾勸她最好在婚前買套小房。

伍爾夫說，女人要有一套屬于自己的房子。

但是，當(dāng)時悠悠手頭只有20萬存款，家中哥哥也在籌錢買房結(jié)婚，無法贊助她首付，這點錢在北京買房，肯定是杯水車薪。

悠悠覺得“嫁漢嫁漢，穿衣吃飯?！蔽椿榉蚰晷筋H豐，又有現(xiàn)成的房子結(jié)婚，何必自討苦吃，非要自己買房，背一身房貸，每月被銀行摁在地上揭層皮？于是，她放松身心，盡情享受新婚的幸福時光。

2016年下半年，全國房價開始報復(fù)性反彈，小白領(lǐng)們紛紛加入搶房大軍，北京四九城的房是萬難買得起了?！帮L(fēng)物長宜放眼量”，大家紛紛把眼光投向更遠(yuǎn)的地方。

這就是北京周邊的傳奇之地——燕郊，這里號稱北京CBD的后花園，其實就是國貿(mào)往東30公里的河北小鎮(zhèn)。

我記得北京房價18000的時候，燕郊才3000多，離國貿(mào)只有30公里——車程也就半小時，還一度傳聞地鐵平谷線會通到燕郊。很多白領(lǐng)覺得燕郊的房子“性價比”高，紛紛在此安居，早上從河北去北京上班，下班從北京回到河北睡覺，每天都會收到“北京移動歡迎你”、“河北移動歡迎你”的輪番問候。

到了2015年，和燕郊相鄰的通州區(qū)被定為“北京副中心”，燕郊的房價借勢猛漲到每平米3萬多。年輕的國貿(mào)白領(lǐng)們幻想著燕郊真的能成為北京CBD的“后花園”，于是，像搶大白菜一樣搶購燕郊的房。

悠悠也在這個時候，跟風(fēng)加入了搶房大軍，迫不及待地傾其所有買了一套廊坊大學(xué)城的最小戶型，坐等房價上漲，安心當(dāng)包租婆。

悠悠買房時，恰逢史上最嚴(yán)厲的調(diào)控新政，首付提高到50%，她借遍親朋舊友，并通過小額貸款才算湊齊首付。

我再見到悠悠時，已是一年后，身心憔悴的她已和丈夫分居。

個中曲折，我也不得而知，只知道，她不堪忍受婆母大人的挑剔和巨嬰丈夫的愚孝，搬出了丈夫家，在附近租了套開間一居室，月租金4000，再加上廊坊的房貸和之前湊首付欠下的小額貸，債務(wù)累累、不堪重負(fù)。

更為雪上加霜的是，她先前投資的廊坊的小房子，還沒收房，就已經(jīng)從每平米30000多降價到了16000。即使收了房，由于廊坊離北京路程遙遠(yuǎn)，交通成本過高，自住不現(xiàn)實。而廊坊已成空城，即使降價出租，都很難找到租戶。

我本著勸和不勸離的思路，勸她用一年時間試著挽回婚姻，畢竟，此刻離婚，她不僅要凈身出戶，連女兒的撫養(yǎng)權(quán)都拿不到。

眼看著悠悠把一手好牌打爛，讓人不勝唏噓，分析背后的原因，不難發(fā)現(xiàn)，投資失敗是壓倒她婚姻的最后一根稻草。當(dāng)年新婚時，悠悠的婆婆提出讓悠悠出錢裝修丈夫買的新房，但悠悠執(zhí)意要去投資廊坊的房子，如今投資品成了負(fù)資產(chǎn)，婆婆埋天怨地，丈夫撇清責(zé)任，悠悠只好打落門牙和血吞。

悠悠的婚姻很典型，我回頭專門寫一篇文章詳細(xì)分析。這里，先來分析悠悠投資失敗的原因。

雖然燕郊到北京的直線距離確實只有30分鐘，未來可能還會通地鐵，但問題是，車程30分鐘的前提是，只有在深夜2點才可能做到。白天，通向北京的路，一路擁堵，上班路上平均要1個半小時，有時在高速收費站要堵一個小時，晚上，通往燕郊的路，又是一路擁堵，回家后真的只剩下洗洗睡覺了。再看地鐵，熟悉北京的朋友都知道，早、晚高峰的地鐵根本擠不上去。此外，燕郊的基礎(chǔ)設(shè)施不良，排水系統(tǒng)差，車子要買涉水險，雨勢大時甚至?xí)蜎]道路，拋錨事小，危險事大。

于是，當(dāng)理想的光芒退去，現(xiàn)實的骨感顯露出來，現(xiàn)如今，北京房價平均5.9萬，而燕郊從3萬多直降到1.7萬，幾乎腰斬。

時隔一年后，悠悠沒能挽回婚姻，她堅定了離婚的想法，丈夫家也愿意放棄孩子?？墒牵哟蟛灰?，負(fù)債累累的她，一邊要賺錢養(yǎng)家，一邊還要撫養(yǎng)孩子，談何容易？

再來簡單說說曼曼的故事。

29歲的曼曼當(dāng)年剛認(rèn)識碼農(nóng)男友，兩人都是研究生剛畢業(yè)沒幾年的外省青年，無房無錢無根基，曼曼與人合租在朝陽，男友住清河的集體宿舍，兩人平時工作忙，周末才能見面，在北京跨區(qū)談戀愛，不亞于異地戀。

兩人都很務(wù)實，很快進(jìn)入談婚論嫁的階段。

后來，我給曼曼推薦了一份工作，她順利通過面試。請我吃飯時，曼曼說，他們準(zhǔn)備買房，但不知該如何選擇，當(dāng)時小兩口都在城里找到了新工作，但兩家父母湊的錢，如果在單位附近買房湊首付，只夠買個30多平的小開間，或者去遠(yuǎn)郊買套100平米的公寓，他們心里左右搖擺，猶豫不決。

我是個信奉“寧可城里有張床，不在城外有套房”的人，尤其對于準(zhǔn)備結(jié)婚生孩子的人來說，城里的教育資源是郊區(qū)無法比擬的，年輕人通常想不了那么遠(yuǎn)，我就給他們算了筆賬：如果住在郊區(qū)的話，每天上下班需要3、4個小時，按照他們的薪水，每小時工資大約100元，三小時就是300元，兩個人是600元。一年250個工作日，小兩口的時間成本就是15萬。

如果每天節(jié)省下這幾個小時，可以多睡一小時，學(xué)習(xí)一小時，加班一小時，這些點滴努力，都是個人積累。而且，住得離單位近一點，當(dāng)團隊或老板需要你的時候，你可以隨時出現(xiàn)——千萬不要小看這一點，這很容易讓你得到“靠譜”的標(biāo)簽，獲得更多的機會。

“時間就是金錢”，這話一點不假。

“時間”的確是有價格的——收入越高、競爭越激烈的地方，時間成本就越高。

后來，曼曼聽從了我的建議，在2016年房價瘋漲前，掏光了六個錢包，在東城和朝陽的邊界買了套二手的獨居，但房本屬于東城。這幾年，小兩口省吃儉用供房還債，各種辛苦和拮據(jù)，不難想象。

最近，曼曼打電話向我報喜，她年前剛生下兒子，因為老人要來帶孩子，他們就將自己的小房子出租，又添了2000塊，在家附近的朝陽區(qū)租了一套小兩居，一家三代，過得忙碌又充實。

她說當(dāng)年幸好聽了我的建議，在東城買了房，一步到位解決了孩子的學(xué)區(qū)問題，不然，現(xiàn)在還要為孩子的上學(xué)問題發(fā)愁。而且，由于城里學(xué)區(qū)好，房價堅挺，即使這幾年北京房價滯漲，外區(qū)房價微跌的情況下，他們買的小房子由于被劃進(jìn)了九三學(xué)園，反而逆勢看漲。

從悠悠和曼曼的購房經(jīng)歷，可以看出，我們已經(jīng)過了“閉眼買房、躺著賺錢”的房價普漲快漲的年代了。

這幾年，隨著區(qū)域經(jīng)濟增長的不同，房產(chǎn)也進(jìn)入了嚴(yán)重分化的年代，買房時，城市和區(qū)位的選擇變得尤為重要，否則一不小心，就容易失手投資失敗，進(jìn)而影響家庭的穩(wěn)定和幸福。

縱觀過去十年城市房價的演化史，不難發(fā)現(xiàn)一個總的規(guī)律：城中心的房價漲幅遠(yuǎn)高于郊區(qū)。

假如2010年花100萬的預(yù)算在北京買房，那么，在西城區(qū)只能買到一個30平米的老破小，而在延慶則可以買一套100平米的大公寓?？墒?，到2018年，這兩筆投資的價值分別是360萬和200萬，投資回報率相差160%，如果是貸款的話，回報率會相差530%。

這還只是北京城市內(nèi)部的分化，如果像悠悠那樣選擇在河北廊坊投資，更加慘不忍睹，房價腰斬，投資人陷入到“越還款虧得越多”的泥潭中。

說到底，一個城市的產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施才是核心競爭力。城市像一張網(wǎng)，而支持人們安居樂業(yè)的是基礎(chǔ)設(shè)施，包括水電煤衛(wèi)通訊、道路交通、醫(yī)院、學(xué)校等，這些樞紐節(jié)點能實現(xiàn)更多的鏈接，而和這些樞紐節(jié)點越近，就等于和這個城市的鏈接越緊密，個人的能量消耗就越少，學(xué)習(xí)和工作效率就更高。

這也是曼曼和她的程序員老公這幾年事業(yè)突飛猛進(jìn)的原因之一，上下班時間幾乎可以忽略不計，餐館、超市，學(xué)校、醫(yī)院、電影院都在15分鐘生活圈內(nèi)——這些基礎(chǔ)設(shè)施帶來的便利價值，看似無形，效果卻顯著。

事實上，即使是發(fā)達(dá)的美國也不例外。21世紀(jì)以來，芝加哥市中心的房價增長超過50%，而郊區(qū)的房價幾乎沒有上漲。

未來的城市網(wǎng)絡(luò)將會越來越復(fù)雜，人們的時間成本也會越來越高。便利性是決定房價走向的關(guān)鍵因素，這也是投資“老破小”為何勝過“新郊大”的原因。如果你還在糾結(jié)“城中小房子舒適性不如郊區(qū)的大房子”，何不參考曼曼的做法，將租和買分開，買小房，租大房，畢竟，租房是消費，買房是投資。