上海、深圳地產(chǎn)調(diào)控再升級(jí)！對(duì)假結(jié)婚、假離婚現(xiàn)象重拳出擊

滬深房地產(chǎn)調(diào)控再升級(jí)！

滬深兩地的房價(jià)“高燒不退”，搶購新房熱情不減。接連兩天，兩地從嚴(yán)出臺(tái)樓市新規(guī)，急滅房價(jià)“虛火”，對(duì)假離婚、假結(jié)婚買房現(xiàn)象重拳出擊！

其中，上海夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算；

深圳明確居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下，暫停夫妻婚內(nèi)更名。

上海調(diào)控加碼！夫妻離異3年內(nèi)不能增加房票

近段時(shí)間，上海“千人認(rèn)籌”“剛需搖號(hào)難”等樓市現(xiàn)象層出不窮。對(duì)此，上海監(jiān)管“重拳”出擊！

1月21日晚間，上海樓市新政出爐：夫妻離異3年內(nèi)購房按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政將大大降低上海樓市流動(dòng)性，給一段時(shí)間以來不斷上揚(yáng)的上海房地產(chǎn)市場降溫。

經(jīng)上海市政府同意，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、市房屋管理局、市規(guī)劃和自然資源局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海分行、上海銀保監(jiān)局、市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），自2021年1月22日起實(shí)施。

《意見》明確嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。對(duì)夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

58安居客研究分院院長張波解釋：

這一政策是打補(bǔ)丁政策，嚴(yán)堵假離婚買房，對(duì)于一些想通過假離婚來獲得購房資格，以及通過假離婚來獲得首套資格的人來說都會(huì)產(chǎn)生直接遏制作用。

假離婚的漏洞2020年在不少城市已經(jīng)明確堵上，上海這次收緊信息也十分明確。

《意見》要求嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

《意見》規(guī)定調(diào)整增值稅征免年限。個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收增值稅；個(gè)人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收增值稅；個(gè)人將購買5年以上（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

張波表示，這直接限定了5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征稅，直指炒房行為，提高交易環(huán)節(jié)的稅收可以有效減少新增投資需求，但在一定程度上也會(huì)限制二手房的流動(dòng)性。

2021年上海新房的供應(yīng)力度預(yù)計(jì)會(huì)有所加強(qiáng)，以緩解二手房上市量減少帶來的供應(yīng)不足。

《意見》強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益。

《意見》提出嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、價(jià)格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。

根據(jù)《意見》規(guī)定，上海還將完善土地市場管理，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度；堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測(cè)，正確解讀房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)；依法加大對(duì)編造謠言擾亂市場秩序、散布不實(shí)信息誤導(dǎo)市場預(yù)期等行為的查處力度。

上海市委、市政府始終高度關(guān)注住房民生福祉，堅(jiān)決落實(shí)城市主體責(zé)任，立足于廣大市民的安居宜居，統(tǒng)籌謀劃“十四五”住房發(fā)展，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，通過加大租賃住房發(fā)展力度，增加租賃住房有效供應(yīng)，完善長租房政策，穩(wěn)定供應(yīng)保障性住房，多渠道滿足市民居住需求；并通過加快推進(jìn)舊區(qū)改造、城中村改造、既有多層住房加裝電梯和住宅小區(qū)美麗家園建設(shè)等方式，多策并舉改善市民居住品質(zhì)。

附：意見全文

關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見

滬建房管聯(lián)﹝2021﹞48號(hào)

各有關(guān)單位：

為深入貫徹落實(shí)國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控因城施策、“一城一策”的工作要求，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構(gòu)建完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)持租購并舉，增加住房供給，調(diào)節(jié)住房需求，強(qiáng)化市場監(jiān)管，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出如下意見：

一、進(jìn)一步發(fā)揮好聯(lián)席會(huì)議作用。發(fā)揮好市促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議平臺(tái)作用，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推進(jìn)全市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作，落實(shí)部門管理責(zé)任，增進(jìn)聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)，加強(qiáng)信息互通，強(qiáng)化政策執(zhí)行力，提高政策實(shí)施效果。

二、完善土地市場管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。

三、嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

四、調(diào)整增值稅征免年限。將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

五、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

六、嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益。

七、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、價(jià)格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。

八、堅(jiān)持租購并舉。進(jìn)一步完善住房租賃體系，擴(kuò)大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應(yīng)。完善租賃住房發(fā)展配套支持政策，規(guī)范住房租賃市場秩序。

九、加快推進(jìn)舊區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新改造項(xiàng)目。加快推進(jìn)中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，積極開展“城中村”改造，確保征收安置房源供應(yīng)。加快推進(jìn)舊住房更新改造，加大既有住宅加裝電梯工作力度，啟動(dòng)實(shí)施住宅小區(qū)“美麗家園”建設(shè)新三年行動(dòng)計(jì)劃，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環(huán)境質(zhì)量，有效提升市民居住品質(zhì)。

十、加強(qiáng)政策宣傳。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測(cè)，正確解讀房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。依法加大對(duì)編造謠言擾亂市場秩序、散布不實(shí)信息誤導(dǎo)市場預(yù)期等行為的查處力度。

本意見自2021年1月22日起施行。

深圳下狠手：夫妻無資質(zhì)一方不得聯(lián)名買房！

深圳此前已屢屢出手，整治樓市亂象，進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)控，但依舊沒有阻攔住深圳樓市的火熱，近日，深圳又有兩大網(wǎng)紅樓盤獲批預(yù)售證，推出超1000套超上千萬的住宅，據(jù)悉“打新”中一套或賺500萬！

1月19日，深圳住建局再出手圍堵假結(jié)婚購房，嚴(yán)打炒房行為。

圖 / 圖蟲

19日，深圳市住建局發(fā)布“深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于明確《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》若干問題的函”，對(duì)此前“7. 15新政”在途交易問題、高層次人才購房條件問題、居民家庭住房登記問題作出進(jìn)一步明確。

其中最被關(guān)注的一條是，居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下；

而在此前深圳市住建局發(fā)布的《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于貫徹落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的通知》中，居民家庭夫妻雙方只有一個(gè)人符合購房條件的，購買的商品住房只能登記在符合購房條件的一方或雙方名下，不得單獨(dú)登記在不符合購房條件的一方名下。

而在最新的文件中，去年7月這條“可以登記在雙方名下”的細(xì)則被明確指出不再執(zhí)行。這也意味著，通過“假結(jié)婚”來獲得購房資格的行為被“圍堵”，這種方法行不通了。

深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心：暫停夫妻婚內(nèi)更名

1月21日，一份深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于明確<關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知>若干問題的函》的通知在網(wǎng)上流傳。

網(wǎng)傳截圖

其中提到：居民家庭住房購買商品房，網(wǎng)簽錄入時(shí)間為2021年1月19日之后的，嚴(yán)格按“來函”要求執(zhí)行：網(wǎng)簽錄入時(shí)間為2021年1月19日（含當(dāng)天）的在途業(yè)務(wù)，待市住房和建設(shè)局明確后再予以處理。

此外，還表示：居民家庭購房登記在具有購房資格的家庭成員名下后，在婚姻存續(xù)期間是否可以通過夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議變更等，待市住房和建設(shè)局明確后再予以處理。

對(duì)此，記者致電深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，其工作人員告訴記者：目前已暫停夫妻婚內(nèi)更名，具體操作等待市住建局通知。

值得留意的是，昨日市住建局流出的函中明確了:居民家庭購買的商品房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示：

今天的函，是針對(duì)已成功購買房產(chǎn)后，暫停了通過婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至無購房資格一方名下。

而昨天的函則是明確了，家庭在新購房產(chǎn)時(shí)，不能將房產(chǎn)登記無購房資格一方的名下。

由此來看，無論是未購或已購房產(chǎn)，通過假結(jié)婚獲取深圳購房資格的方式已經(jīng)被政策“堵死”。

上海樓市“暖冬”行情或被按下暫停鍵

上海樓市剛剛經(jīng)歷一輪“暖冬”行情，學(xué)區(qū)房和新盤尤為火熱。

1月20日，一份《閔行區(qū)房管局會(huì)議紀(jì)要》在網(wǎng)絡(luò)熱傳。有媒體稱，上海市房管局召開緊急會(huì)議，商討對(duì)策應(yīng)對(duì)最近上海樓市搖號(hào)過熱情況。不過，僅僅數(shù)小時(shí)之后，上海市房管局表示：目前沒有出臺(tái)新的調(diào)控政策，只是針對(duì)目前銷售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象，要求加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的管理。

在這背后，沉寂了近三年的上海樓市，在2020年迎來量價(jià)穩(wěn)步提升，成交量也一路攀升，尤其是去年底的11月和12月上海樓市“暖冬”行情燥熱，市場升溫更加明顯。

“學(xué)區(qū)房行情太火了！”

上海市浦東新區(qū)市民王女士向證券時(shí)報(bào)記者分享，“看房的時(shí)候，房東要漲5萬元，我也沒猶豫，還好定了，要不距離現(xiàn)在不到半個(gè)月，那套房的總價(jià)又漲了40多萬元?！?/p>

她介紹，2020年12月底她果斷出手購置了上海浦東內(nèi)環(huán)一套面積33平方米的雙學(xué)區(qū)舊房，成交價(jià)格約450萬元，半個(gè)月過去同小區(qū)同戶型的數(shù)套房源掛牌總價(jià)已經(jīng)漲到了490多萬元。

“充足的供應(yīng)給年底交易創(chuàng)新高奠定基礎(chǔ)。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦介紹，2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環(huán)比增加59.1%，創(chuàng)下2020年內(nèi)交易新高。與此同時(shí)，盡管上海新房的供應(yīng)與成交在增加，記者了解到，一些熱門板塊的稀缺戶型、學(xué)區(qū)房源供不應(yīng)求，一房難求。

此外，同策房產(chǎn)咨詢統(tǒng)計(jì)，2020年12月上海開盤樓盤超30個(gè)，20余個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%，13個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量超1000組。

數(shù)月之前，上海新房市場人氣最足的一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)13人搶一套房，而該項(xiàng)目首套房參與搖號(hào)，驗(yàn)資就得700萬元，買二套房驗(yàn)資甚至要1300萬元。

不過，盧文曦也認(rèn)為，當(dāng)前上海樓市是結(jié)構(gòu)性不平衡，熱點(diǎn)板塊、熱點(diǎn)樓盤認(rèn)籌高，相反，遠(yuǎn)郊剛需盤認(rèn)籌就低一些。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，當(dāng)前市場成交中，剛需、剛改是絕對(duì)主力，上海樓市是經(jīng)歷三年低迷后的需求釋放?！爸芷谛粤α?、疫情下避險(xiǎn)與改善需求、抗通脹需求、舊改放量、公民同招教育改革、人才落戶放松，這六大力量綜合作用下，才形成當(dāng)前樓市的熱狀。”

針對(duì)此次樓市調(diào)控政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策出臺(tái)直接針對(duì)了此前上海房屋認(rèn)籌過熱、房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象。政策出臺(tái)非常及時(shí)，也非常全面，涉及土地、限購、信貸、稅費(fèi)等內(nèi)容，充分體現(xiàn)了上海穩(wěn)定房價(jià)、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。通過調(diào)整增值稅征免年限，使得二手房的交易稅費(fèi)成本增大，防范部分房東房源快買快賣的現(xiàn)象，有助于促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定，類似政策對(duì)于后續(xù)二手房交易影響較大。

深圳樓市高位運(yùn)行

二手房均價(jià)達(dá)8.8萬/平米

深圳住建局頻繁對(duì)細(xì)則進(jìn)行調(diào)整，現(xiàn)實(shí)的原因是，深圳樓市的“炒作”之風(fēng)較盛，即使在“715新政”之后，深圳房地產(chǎn)一二手交易也沒有明顯熄火，依然維持在高位運(yùn)行的狀態(tài)。

國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的2020年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一年來，70個(gè)大中城市中，深圳漲幅最高，漲幅高達(dá)14.1%，在各大城市中遙遙領(lǐng)先。根據(jù)中國城市房價(jià)平臺(tái)數(shù)據(jù)，2020年12月，深圳二手房平均單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米87957元，大幅領(lǐng)先于京滬廣，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是廣州的2.2倍。

交易量方面，據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，2020年深圳住宅交易總量將穩(wěn)居近五年之首。

其中，前11個(gè)月，龍崗一二手商品住宅成交總量達(dá)360.22萬平方米，在全市占比27%，穩(wěn)居各區(qū)之首。與2019年同期對(duì)比，包括一二手交易在內(nèi)的住宅成交總量增幅超過50%的區(qū)域分別為光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。

買房“打新”也有新規(guī)

在一手房方面，深圳在“715新政”之后，由于存在價(jià)格倒掛，依然頻現(xiàn)“千人搖”，眾多“購房者”參與到這場“打新”的游戲當(dāng)中。

但官方對(duì)“打新”行為的管理也悄然而至。2021年開年，深圳前海兩大“網(wǎng)紅盤”龍光前海天境和天健悅桂府開始進(jìn)行預(yù)售，兩者都要先在i深圳APP上進(jìn)行購房意向登記，才能在相應(yīng)公眾號(hào)線上提交資料。目前，i深圳APP上“購房誠意登記“已經(jīng)上線。

系統(tǒng)也特別提示：若購房人違反購房政策，將可能會(huì)面臨5年內(nèi)禁止使用購房意向登記系統(tǒng)、定金被沒收、記入誠信檔案等處罰。

此外，針對(duì)購房者的購房資格以及收入流水的資格審核也越趨嚴(yán)厲。在天健悅桂府的意向登記溫馨提示中，開發(fā)商明確要求購房者提供“近半年銀行流水蓋章文件，需體現(xiàn)首付款流水、打印工資流水或能體現(xiàn)穩(wěn)定收入，不少于月供金額的2倍”。

一名小貸公司的業(yè)務(wù)員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，銀行對(duì)流水（審核）非常嚴(yán)格，收入和流水對(duì)不上，“會(huì)很嚴(yán)重”。

在對(duì)需求端進(jìn)行規(guī)范的同時(shí)，深圳也應(yīng)在供給側(cè)發(fā)力。中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁此前在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)建言，官方可針對(duì)樓市里面出現(xiàn)的新情況做一個(gè)“補(bǔ)漏洞”的行為，但針對(duì)需求側(cè)的壓制，是一種揚(yáng)湯止沸的辦法，深圳的根本是從供給側(cè)加大供應(yīng)。

據(jù)深圳市住房和建設(shè)局1月11日發(fā)布《深圳2020年度房地產(chǎn)管理工作數(shù)據(jù)盤點(diǎn)》，數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳市進(jìn)一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%；商品住房用地供應(yīng)227.53公頃，完成2020年度實(shí)施計(jì)劃的182%。

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責(zé) 編 |金珊 實(shí)習(xí)生余笑敏