在深圳，具備怎樣的價(jià)值屬性，才能稱為“城市資產(chǎn)”？

作者: 一手樓市快訊

3月23日，中國證券報(bào)一則消息撲面而來：

“繼1.9萬億美元救助計(jì)劃后，一項(xiàng)總額高達(dá)3萬億美元的基建刺激計(jì)劃呼之欲出，最早可能本周出臺(tái)。由于此計(jì)劃早被多次報(bào)道和預(yù)期，即使推出也在市場預(yù)料之中?！?/p>

如果實(shí)行，那么美國兩次貨幣投放總共4.9萬億，幾乎與日本2020年GDP總量相當(dāng)。

而由此帶來的通貨膨脹加劇，卻要所有經(jīng)濟(jì)參與者共同買單。

某地產(chǎn)大佬說得好，“全球一體化時(shí)代，沒有局外人?！?/p>

通貨膨脹面前，每個(gè)人都不能幸免。

很顯然，在這個(gè)不確定時(shí)代，貨幣與資產(chǎn)已經(jīng)很難再同等衡量。只有行之有效的資產(chǎn)配置方式，才是資金登陸的“安全島”。

相較于不穩(wěn)定的股票和基金，加碼國家戰(zhàn)略加持的深圳優(yōu)質(zhì)城市資產(chǎn)，無疑是跑贏通脹的第一選擇。

1深圳樓市變化調(diào)整加快公寓市場迎來新機(jī)遇

買入深圳，可以說是近些年國內(nèi)外資金的共識(shí)。然而，現(xiàn)如今深圳房地產(chǎn)市場，無論調(diào)控深度還是買房難度都已今非昔比：

一方面，政策調(diào)控持續(xù)加碼，二手房市場遭遇重壓，很多業(yè)主收盤觀望。這導(dǎo)致很多投資者開始尋找下一個(gè)資金池；

另一方面，近期幾個(gè)住宅盤積分入圍規(guī)則明顯趨嚴(yán)，打新難度升級(jí)，不滿足條件的購房者正在尋找新的居住產(chǎn)品。

在這種情況下，曾經(jīng)被視為住宅替代品的公寓，其價(jià)值愈加被重視。尤其是近期出臺(tái)的一系列政策，更預(yù)示著公寓市場即將迎來一個(gè)新的機(jī)遇和歷史拐點(diǎn)——

首先，2月23日，深圳出臺(tái)公寓通燃的利好消息，推動(dòng)了公寓承擔(dān)起更多住宅功能，幫助解決深圳住房供應(yīng)少的問題。那些市場存量公寓，將來很可能還會(huì)進(jìn)一步完善居住屬性。

其次，3月3日，深圳刪除審批用地中關(guān)于適建商務(wù)公寓的表述，這被看做是去年7.31公寓停批政策的延續(xù)。毫無疑問，進(jìn)入存量時(shí)代的公寓產(chǎn)品，將愈加稀缺，其投資價(jià)值也將水漲船高。

在這種情況下，那些具備宜居+投資雙優(yōu)屬性的公寓產(chǎn)品，將扮演分擔(dān)居住需求以及住宅投資的替代性資產(chǎn)，煥發(fā)出愈加珍貴的價(jià)值。

實(shí)際上，回顧近幾年住宅嚴(yán)限之下，深圳公寓市場確實(shí)走出了一波別樣行情。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2020年深圳共成交11735套商務(wù)公寓，同比上漲2.6%；成交面積約71.5萬㎡，同比上漲3.1%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，20200年1-11月，全市累計(jì)銷售面積達(dá)到4萬平米以上的項(xiàng)目，就有6個(gè)。其中，成交套數(shù)和銷售面積均占TOP1的會(huì)展灣·水岸，更是成為公寓市場持久火熱的見證。

而據(jù)第一太平洋戴維斯機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，即便去年受到疫情的影響，深圳商辦及公寓大宗交易額也達(dá)到了320億元。包括前海、寶中、大空港等熱門板塊，均有大額成交。

并且，這批買家大到金融機(jī)構(gòu)、國外投資公司，小至普通投資客以及暫無房票的購房者，均有參與。

由此不難看出，隨著房地產(chǎn)市場的不斷變化與調(diào)整，那些處于潛力爆發(fā)區(qū)域、擁有龐大價(jià)值預(yù)期的優(yōu)質(zhì)城市資產(chǎn)，其鮮明的投資及居住屬性，已經(jīng)被越來越多購房者所青睞。

那么，在眼花繚亂的公寓市場中，具備怎樣的價(jià)值屬性，才能被稱為優(yōu)質(zhì)的“城市資產(chǎn)”呢？

概幫主認(rèn)為，兩個(gè)主要價(jià)值不可或缺：一是戰(zhàn)略板塊的稀缺投資前景，二是舒適宜居的產(chǎn)品品質(zhì)。

2會(huì)展灣雙重戰(zhàn)略疊加稀缺板塊蘊(yùn)藏龐大價(jià)值前景

深圳網(wǎng)紅置業(yè)板塊的紛呈迭起已經(jīng)告訴我們，選擇價(jià)值潛力大的城市資產(chǎn)，就要選擇國家及政府戰(zhàn)略投入的板塊。其蘊(yùn)藏的價(jià)值收益往往不菲。

板塊發(fā)展意味著區(qū)域發(fā)展，區(qū)域要發(fā)展又將帶動(dòng)資金、人才、技術(shù)等生產(chǎn)要素進(jìn)駐，而這些核心要素聚集后，必然會(huì)推動(dòng)板塊價(jià)值爆發(fā)。

那么，何處才是當(dāng)下資產(chǎn)配置的最佳板塊呢？

答案自然是位于灣區(qū)之核的深圳濱海地帶，尤其是以前海、大空港以及會(huì)展灣組成的一系列價(jià)值板塊。

其中，會(huì)展灣板塊是繼深圳灣、前海灣之后，以29.42平方公里會(huì)展新城為依托打造的深圳“第三灣”。

它包括“三城一港”的綜合業(yè)態(tài)布局，其價(jià)值聚能核芯——深圳國際會(huì)展中心，更是具備強(qiáng)大的投資前景。

概括起來，主要有以下四點(diǎn)理由：

第一，坐擁國家及深圳雙重戰(zhàn)略加持。

從國家層面講，“十四五”規(guī)劃提出要“發(fā)展壯大灣區(qū)城市群和都市圈”。這決定了未來粵港澳大灣區(qū)將通過產(chǎn)業(yè)布局和結(jié)構(gòu)升級(jí)，締造中國經(jīng)濟(jì)新增長極。

從城市發(fā)展格局來講，深圳“十四五”期間，要“建設(shè)國際會(huì)展中心城市，推進(jìn)會(huì)展業(yè)國際化、專業(yè)化、品牌化發(fā)展……打造集會(huì)展、商貿(mào)、購物、文娛為一體的會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈。”

同時(shí)，將會(huì)展灣打造為集會(huì)展、高端商務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、金融服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、海洋高科技、現(xiàn)代海洋服務(wù)業(yè)于一體的TOD新城，締造“深圳西部城市中心”。

這意味著，未來5-10年內(nèi)，會(huì)展灣依托全球最大的會(huì)展中心——深圳國際會(huì)展中心這樣一個(gè)千億級(jí)經(jīng)濟(jì)載體，必將成為吸引全球優(yōu)勢資源集聚的經(jīng)濟(jì)發(fā)展“新風(fēng)口”。

第二，它擁有全球最密集的五維交通網(wǎng)。

目前，政府新增投資1900億，打造航空、高鐵、碼頭綜合樞紐聯(lián)合城市陸路樞紐及城市軌道樞紐，形成五維立體交通體系。

A、地鐵交通樞紐：地鐵1號(hào)線和11號(hào)線已開通運(yùn)營，12、20號(hào)線在建中，未來可快速通達(dá)南山、福田等區(qū)域。

B、城際軌道樞紐：規(guī)劃建設(shè)機(jī)場東高鐵站，與深茂鐵路、穗莞深城際線、地鐵軌道、城際陸路形成陸空一體化綜合樞紐。

C、城際陸路樞紐：4條快速路（沿江高速、廣深高速、外環(huán)高速、京港澳高速）、在建深中通道、海濱大道、規(guī)劃媽灣跨海通道等，全面構(gòu)建高速陸路交通網(wǎng)。

D、國際航空樞紐：年吞吐量高達(dá)3000萬人次的深圳寶安國際機(jī)場T3航站樓，T4航站樓與機(jī)場第三跑道在建，未來可實(shí)現(xiàn)多條航線直飛全球超120個(gè)城市。

E、空港碼頭樞紐：現(xiàn)有福永碼頭及規(guī)劃新增寶安大空港碼頭，實(shí)現(xiàn)空鐵聯(lián)運(yùn)的無縫對(duì)接。即將開通的“機(jī)場直達(dá)中山”的海運(yùn)客運(yùn)航線，再次拉近深圳與珠江口西岸各城市的距離。

通過五維交通網(wǎng)，會(huì)展灣將全方位鏈接國際商機(jī)，構(gòu)建對(duì)內(nèi)聯(lián)通珠三角的“30分鐘經(jīng)濟(jì)圈”和鏈接全球主要城市的“12小時(shí)航空圈” 。

第三，擁有深圳最強(qiáng)大的資金投入力度。

近年來，深圳對(duì)會(huì)展灣及其聯(lián)動(dòng)發(fā)展板塊的資金投入可謂十分巨大。

最新的投資手筆，來自于今日剛公布的《寶安區(qū)2021年重大項(xiàng)目計(jì)劃》。總計(jì)277個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目，總投資達(dá)4856.2 419億元！

這其中，會(huì)展新城計(jì)劃安排重大項(xiàng)目14項(xiàng)，投資總額1773億元；空鐵門戶樞紐計(jì)劃安排重大項(xiàng)目11項(xiàng)，投資總額907.9億元。

其中一些超級(jí)項(xiàng)目的建設(shè)無疑令人振奮：

深特發(fā)海洋新興產(chǎn)業(yè)基地：總投資4295230萬元，本年度計(jì)劃投資80000萬元，開展陸域形成工作。計(jì)劃2025年12月完工。

融創(chuàng)華發(fā)?深圳冰雪文旅城：總投資1829000萬元，今年建設(shè)人才房、公共配套用房、商業(yè)、辦公(一期），計(jì)劃2026年12月完工。

融創(chuàng)冰雪文旅綜合體示意圖

深圳機(jī)場衛(wèi)星廳：總投資744778萬元，計(jì)劃于今年6月完工，另外，配套工程和配套供油工程，總投資348950.84萬元，計(jì)劃于2023年12月完工。

除此之外，會(huì)展灣的連帶發(fā)展片區(qū)如前海、沙井等，還將推進(jìn)建設(shè)騰訊企鵝島、寶安濱海文化公園等一批重大項(xiàng)目。

第四，這里有全球最大的國際會(huì)展中心。

2016年，由華僑城和招商蛇口聯(lián)合體以310億元總價(jià)拍得，項(xiàng)目建設(shè)投入約200億，整體投入資金達(dá)510個(gè)億，打造為全球最大的國際會(huì)展中心。

其中，室內(nèi)展覽總面積40萬㎡的深圳國際會(huì)展中心，自從6月20日全面重啟后，幾乎每天都有來自五湖四海的大型展會(huì)登場。

深圳國際會(huì)展中心

并且，依托會(huì)展產(chǎn)業(yè)1:9的強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)，深圳國際會(huì)展中心預(yù)計(jì)將帶來單日50-60萬人次的客流量。

每年吸引超500萬高端商務(wù)人流，為深圳會(huì)展業(yè)創(chuàng)收150億元以上，并直接帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入在1350億元左右。

往屆展會(huì)掠影

現(xiàn)如今，總建面約300萬㎡深圳·會(huì)展灣正在迅速建設(shè)，采用建設(shè)、運(yùn)營+綜合開發(fā)（BOD）一體化運(yùn)作模式，打造約160萬㎡全球最大會(huì)展展館，及約154萬㎡會(huì)展綜合配套。

不久的將來，這里將形成城市地標(biāo)、產(chǎn)業(yè)總部、國際酒店群、產(chǎn)業(yè)展館、精品公寓、生態(tài)公園、交通樞紐等復(fù)合功能物業(yè)群。

深圳·會(huì)展灣功能組團(tuán)示意

這種強(qiáng)大資源聚集力，對(duì)區(qū)域內(nèi)城市資產(chǎn)升值潛力的帶動(dòng)，無疑也是其他區(qū)域所無法比擬的。

所以，搶占先機(jī)在這里購入一套公寓產(chǎn)品，未來無論是居住、出租還是資產(chǎn)配置，都堪稱是一筆具有高價(jià)值成長潛力的“城市資產(chǎn)”！3會(huì)展灣·水岸灣芯城市資產(chǎn)“安全島”

如何能在通脹及貨幣貶值浪潮中跑贏大勢，守護(hù)財(cái)富的安全和增值，可以說是當(dāng)下每個(gè)人都關(guān)心的事。

除了前文提到的要關(guān)注具有高潛力價(jià)值的稀缺板塊，產(chǎn)品居住品質(zhì)本身也值得重視。

畢竟，深圳公寓承擔(dān)居住功能的趨勢越來越明顯，良好的居住品質(zhì)，對(duì)于很多自住客尤其是年輕人來說，尤其至關(guān)重要。

會(huì)展灣·水岸，作為會(huì)展灣區(qū)域內(nèi)唯一一塊純粹公寓地塊，將富有生活情趣的高尚居住社區(qū)，與城市商業(yè)休閑娛樂綜合體融為一體，出則繁華，入則寧靜。

會(huì)展灣·水岸位置圖示意

尤其是在居住品質(zhì)的打造上，可謂匠心獨(dú)運(yùn)。

第一，從地理優(yōu)勢及建筑設(shè)計(jì)理念來看，會(huì)展灣·水岸位于會(huì)展核心主干道鳳塘大道首排，是會(huì)展東門戶資產(chǎn)，西側(cè)為會(huì)展河，擁有廣闊的一線視野景觀及采光面，視野開闊遼遠(yuǎn)，可以縱覽稀缺的濱水景觀。

并且，水岸容積率僅3.7，最高60-84米建筑限高，保證居住的低密舒適度，僅這一點(diǎn)，便可與市面其他公寓產(chǎn)品形成明顯差別。

此外，通過跨河天橋，項(xiàng)目公寓住戶可快速通達(dá)對(duì)岸繁華商業(yè)，享受20萬㎡集中商業(yè)mall、會(huì)展公園及會(huì)展中心配套。

第二，傳承華僑城人文基因，以尊重自然、尊重人文的態(tài)度，為居者定制一個(gè)純粹的精神家園。

水岸打造有四大業(yè)態(tài)組團(tuán)，包括約15萬㎡的河景水岸公寓、約2500㎡ 的水岸國際幼兒園、約2940㎡的社區(qū)商業(yè)空間，以及獨(dú)具特色的水岸藝術(shù)展廳—水云間。

水云間展廳

這些綜合性業(yè)態(tài)，打造出集“商務(wù)、度假、藝術(shù)、濱水休閑”于一體的24小時(shí)活力社區(qū)。

對(duì)于當(dāng)代都市年輕人或者是追求品質(zhì)生活的人而言，在極大滿足生活、教育、體驗(yàn)所需的同時(shí)，無疑也是一種將精神寄托于生活的享受。

第三，在建筑設(shè)計(jì)和園林打造上，充分對(duì)標(biāo)國際前沿水平。

項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)以現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格為主調(diào)，利用清水混凝土和玻璃幕墻，大量使用橫向線條，呼應(yīng)水岸文化，打造簡潔、時(shí)尚、富有國際都市感的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。

水岸及水云間展廳

而在園林設(shè)計(jì)上，則以“都市綠丘”為理念，營造多層次的景觀園林，打造現(xiàn)代簡約的全齡段、藝術(shù)感、活力型社區(qū)；

并且，通過“立體園林+3D森林+口袋公園+城市天際線綠化平臺(tái)”的巧妙組合，營造富有韻律感的會(huì)展河岸園林。

河岸園林示意圖

會(huì)展灣·水岸能夠在去年取得深圳公寓成交雙冠軍，證明其品質(zhì)已經(jīng)在市場中形成了良好的口碑效應(yīng)。

現(xiàn)如今，項(xiàng)目將加推建面約34㎡、60㎡、90㎡、125㎡及165㎡灣芯濱水公寓，面積段豐儉由人，選擇面廣。并且，做到了戶戶帶陽臺(tái)、通燃?xì)猓?0㎡以上單位），宜居屬性十分優(yōu)越！

毫無疑問，擁有雙重戰(zhàn)略疊加的會(huì)展灣·水岸，不僅暢享全球最大的會(huì)展產(chǎn)業(yè)價(jià)值聯(lián)動(dòng)，且擁有政府投入的超千億級(jí)整體資源配套價(jià)值，其資源占有是唯一的，不可復(fù)制的。

無論是戰(zhàn)略板塊的稀缺投資前景，還是舒適宜居的產(chǎn)品品質(zhì)本身，都是不可多得的優(yōu)質(zhì)城市資產(chǎn)！