三次觸碰政策紅線，線上促銷能否挽回雅居樂的“面子”？

疫情之下，雅居樂也走上了打折路。

2月17日雅居樂宣布，推出折扣賣房、VR看房、網(wǎng)上選房等一站式線上看房服務(wù)。從2月17日起，線上訂房享額外98折優(yōu)惠。

從年前的負債超高，到1月份的預(yù)售金額同比減少18.5%，雅居樂不得不開始以折扣換業(yè)績。

2月5日，雅居樂集團控股有限公司發(fā)布1月份業(yè)績公告。公告顯示，雅居樂連同合營公司、聯(lián)營公司以及集團管理并以“雅居樂”品牌銷售的房地產(chǎn)項目，于2020年1月的預(yù)售金額合計為50.2億元，同比去年減少18.5%。

負債居高不下

疫情之下，增速放緩本是行業(yè)普遍現(xiàn)象，截至2月6日，20余家上市房企發(fā)布2020年1月份未經(jīng)審核的營運數(shù)據(jù)。一線龍頭房企銷售額增速整體有所放緩。中指研究院預(yù)計全年銷售面積會繼續(xù)下降2個比例，也就是下降到15 .7到16億平米之間。

但是，1月份的低迷數(shù)據(jù)似乎對近兩年增速放緩的雅居樂并不是利好信號。

中國新聞周刊整理其過往三年的財報發(fā)現(xiàn)，2016年至2018年三年時間中，雅居樂對應(yīng)的銷售額分別為528.20億元、897.10億元及1026.7億元，同比增長分別為19.4%、52.4%及14.5%。

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019年房企銷售榜單TOP200》顯示，雅居樂2019年全年銷售額為1185.1億元，同比增長僅有15.53%。

營收放緩的同時，雅居樂仍在頻發(fā)永續(xù)債。

2019年11月19日，雅居樂稱發(fā)行2億美元優(yōu)先永續(xù)資本證券，募得資金用于現(xiàn)有債務(wù)的再融資。

2019年以來，雅居樂已發(fā)行多筆永續(xù)債。6月，雅居樂發(fā)行7億美元優(yōu)先永續(xù)資本證券；10月，再次發(fā)行5億美元優(yōu)先永續(xù)資本證券；加上本次發(fā)行，雅居樂本年度合計發(fā)行規(guī)模超14億美元。

雅居樂對永續(xù)債似乎異常偏愛。

2018年，雅居樂凈負債比由上年的71.4%上升至79.1%，同時財務(wù)費用從9億元升至27億元。截至期末，雅居樂持有永久資本證券83.35億元。2019年上半年雅居樂的資產(chǎn)負債率為74.5%，同期凈負債率為81.3%，僅2019年上半年，雅居樂永續(xù)資本證券規(guī)模便較2018年底凈增48億元。

永續(xù)債的性質(zhì)決定了其運用得當(dāng)可以拓展公司資金，但是若相反，則無異于飲鴆止渴。

業(yè)內(nèi)人士告訴中國新聞周刊，永續(xù)債如果沒有在重設(shè)日之前贖回，利息會跳漲得很快。雖然雅居樂此前的債券利率平均在6%左右，但是如果產(chǎn)生違約，那么在僅單筆的永續(xù)債利息跳漲后大概加起來有15%-16%的樣子。所以14億美元的永續(xù)債對于雅居樂來說也是背負了一個沉重的包袱。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對中國新聞周刊表示，一般情況下，永續(xù)債還本壓力相對較小，可以緩解中短期的還債壓力。但永續(xù)債規(guī)模過大，依然會形成風(fēng)險集聚，值得關(guān)注。

多次觸碰政策紅線

雅居樂在擴張的同時還屢次踩到政策紅線。

2019年12月30日，自然資源局通報了31個典型違法違規(guī)案件，其中點名雅居樂位于云南的西雙林語項目。通報稱，雅居樂自2011年起，未經(jīng)批準(zhǔn)占用景洪市嘎灑鎮(zhèn)40.67公頃(610.01畝)土地建設(shè)西雙林語項目，形成售樓部、人工湖、景觀綠化等。目前，景洪市自然資源局已對其中1.54公頃(23.1畝)土地立案查處。

而這也不是雅居樂在2019年度第一次觸碰政策紅線。

2019年4月份，雅居樂就旗下中山市長江高爾夫球場因環(huán)保違法遭監(jiān)管處罰，罰款45萬元。2019年2月份，揚州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布《2019年1月行政處罰通報》，其中也披露了揚州雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在未取得建筑工程施工許可證的情況下擅自開工建設(shè)。

屢屢試探底線的同時，雅居樂的項目質(zhì)量也讓消費者心里打了個問號。

2019年5月，雅居樂被177名業(yè)主告上法庭。武漢雅居樂國際花園維權(quán)業(yè)主反映，小區(qū)內(nèi)的毛坯房出現(xiàn)滲水、水管破裂、室內(nèi)走線凌亂、樓板開裂等問題，且開發(fā)商還在公共區(qū)域使用《安全用電規(guī)范》禁止使用的花線施工。而且樓盤存在裝修質(zhì)價不符、捆綁雙合同等問題。

此外，據(jù)媒體報道2018年10月西安雅居樂湖居筆記業(yè)主爆料稱該樓盤交房驗收時與銷售時存在嚴(yán)重不符情況，主要表現(xiàn)為綠化縮水、商業(yè)改住宅，開發(fā)商承落的學(xué)校一變再變，地下室漏水等。

追溯到2016年、2017年間，雅居樂的項目問題仍是頻發(fā)不斷。

2016年，沈陽雅居樂花園因為墻體裂紋、鋼筋外漏生銹、車庫淹水也曾爆發(fā)過業(yè)主維權(quán)。此外2017年，南京雅居樂濱江國際、揚州雅居樂國際、常州雅居樂國際星河灣、河源雅居樂等項目均因裝修減配被業(yè)主維權(quán)和投訴。

雅居樂旗下某項目業(yè)主告訴中國新聞周刊，因為有雅居樂品牌的背書，買房之前沒想會有如此不堪的質(zhì)量問題，買房之后才發(fā)現(xiàn)，空墻鼓包、下水管道滲水等很多細小的問題依然存在，大品牌也避免不了質(zhì)量問題。

曾經(jīng)的華南五虎雅居樂，如今似乎不復(fù)往日輝煌。

此次疫情之下，雅居樂乘勢推出了線上看房和無理由退房的政策，也是有在扶正品牌，開創(chuàng)業(yè)績資源的意思。

58同城發(fā)布的《2020年1月國民安居指數(shù)報告》指出，受春節(jié)和疫情等因素影響，用戶找房整體熱度有所下滑。但是，58同城、安居客臨感VR看房訪問量占比提升，環(huán)比上升57.7%，北京、?？?、太原的臨感VR看房訪問量占比環(huán)比增長超過70%。根據(jù)淘寶2月18日公布的官方數(shù)據(jù)，還有全國近百個城市的5000多位房地產(chǎn)置業(yè)顧問在淘寶直播上“云賣房”，吸引超200萬人圍觀。

不僅僅是雅居樂，截至目前，已有超過20家房企都推出了“低價鎖房+無理由退房”的模式。其中，定金最低為禹洲地產(chǎn)，只要1000元便可鎖定一套房源。無理由退房時間最長者為陽光城，對指定房源可以享受半年無理由退房。截至發(fā)稿時，恒大、萬科、碧桂園、融創(chuàng)、陽光城等多家房企，均已通過線上售樓處開啟線上優(yōu)惠促銷。

在“你買不到吃虧，你買不到上當(dāng)”的打折甩賣季，雅居樂的促銷活動力度，較之其他房企可謂一般。

隨著企業(yè)規(guī)模的擴大，伴隨而來就是資金的周轉(zhuǎn)和公司運營問題，所謂“欲戴王冠必承其重”企業(yè)只有做到打鐵還要自身硬才能更好地邁步前進。